2025开年，上海、江苏、浙江、四川等多地，接连披露城中村改造相关目标。国开行也于日前公布，去年新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了北京、广州等多地723个改造项目。
作为推动房地产“止跌回稳”的重要一环，城中村改造所属的城市更新行动，不仅是新型城镇化高质量发展的必然要求，也是现阶段扩大内需、稳投资、促消费的重要抓手。
中指研究院研究总监吴建钦告诉第一财经，进入2025年，城中村改造的广度和深度都将明显提升。广度主要体现在，开展城中村改造的城市，进一步扩围至近300城，所需资金规模较大；深度则体现在，多地在2025年提高了城中村改造规模并落实入库，并积极出台落地政策，协调资金对接落地。
多地公布城中村改造目标
进入2025年，多地密集公布去年住房领域的相关成果，并披露新一年的目标。其中，城中村改造工作，是当前地方政府扩大内需、提振房地产市场的重要抓手。
在1月15日开幕的上海市第十六届人大三次会议上，上海市市长龚正作《政府工作报告》，显示2024年上海城市更新加力推进，新启动21个城中村改造项目，是计划任务的2.1倍。
《〈上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案〉任务分工方案》显示，到2025年底，上海要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。
1月15日，吉林省新闻办召开吉林省两会民生主题新闻发布会。吉林省住建厅副厅长刘红卫表示，今年吉林省将继续实施城中村改造，计划通过建设、收购方式筹集安置房6000套。
具体而言，吉林省的城中村改造计划，将主要从五个方面推进实施：一是依法征收征地；二是推进“房票”安置，组织居民通过购买存量商品房实施安置，各地制定安置房需求和存量房房源2个清单，让群众自主选择；此外还有加快项目建设、积极筹措资金、抓好督导推进。
1月14日，山东省政府新闻办召开的新闻发布会，也对去年城中村改造工作进行了总结。
会议显示，2024年，济南、青岛、淄博、烟台、临沂5市共211个项目纳入国家政策支持范围，涉及安置居民20.4万户、安置住房29.2万套。2024年，共争取中央城中村改造专项补助10.4亿元、城中村改造专项借款692.1亿元，居全国前列。
2024年，山东省已开工城中村改造安置住房30.7万套，开工率105.1%，超额完成年度任务。目前，山东16个设区市都已经纳入国家城中村改造政策支持范围，各市正在研究提出一批比较成熟的项目，申报纳入国家2025年支持计划。
上海、山东、吉林之外，1月8日至9日，江苏住房城乡建设工作会议召开，显示今年江苏将新开工改造城镇老旧小区超过700个，积极有序推动城中村改造，实施城中村改造5.6万户。
1月9日，四川省住房和城乡建设工作会议召开。会议提出，2025年，四川省要加力实施城中村和危旧房改造，改造城中村10万户、新开工安置住房14万套，改造城市危旧房3.3万套。
同日，浙江省住房和城乡建设工作会议在杭州召开。会议指出，2025年，浙江省将大力实施城市更新行动，加力实施城中村和老旧小区改造，全域提升城乡风貌品质。
“货币化安置城中村和危旧房改造，是2025年推动新房销售‘止跌回稳’的关键政策之一。”中指研究院政策研究总监陈文静告诉第一财经。
她表示，当前城中村改造政策支持范围，已经扩大至地级及以上城市，2024年12月中央经济工作会议强调，要“加力实施城中村和危旧房改造”；随后，全国住建工作会议明确，2025年将在新增100万套的基础上，继续扩大城中村改造规模。
根据中指测算，货币化安置新增的100万套城中村和危旧房改造，按100平米/套计算，可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约10%左右，城中村改造规模提升对市场总量的贡献或将更大，若2025年加快转化为实际销售，将对房地产市场“止跌回稳”起到关键作用。
探索多元化资金支持模式
在各地城中村改造工作中，政策性资金的支持力度不可忽视。
1月14，据新华社消息，去年国开行新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了北京、广州、济南、郑州、温州、南通、赣州等城市共723个城中村改造项目。
为助力各地项目加快落地，国开行优化审批流程，建立快速通道，即报即批，限时完成；积极为城中村改造项目量身定制金融服务方案，加强资源保障，及时满足项目用款需求。同时，坚持依法合规，严格执行专款专用和资金封闭运行，切实防范风险。
国开行住宅与城市建设业务部总经理胡广华表示，下一步，国开行将加大工作力度，积极发挥中长期融资优势，高质量服务城中村和危旧房改造，助力构建房地产发展新模式。
公开信息显示，此前城中村改造专项借款主要用于支持新建实物安置，2024年6月以来，专项借款支持政策有所调整，各地可以结合当地实际，如果有货币化安置需求，专项借款也可以支持货币化安置。
货币化安置，即给予被安置居民一定自主权，政府直接以货币的形式补偿需要安置的居民，后者再到商品房市场上购买住房，具体形式包括房票、政府购买存量房后再出售以及一次性货币补偿等。与之对应的，是拆旧建新的实物化安置。
“此前住建部已明确城中村改造的多项支持政策，包括开发性、政策性金融机构给予专项借款，允许地方发行政府专项债，给予税费优惠，商业银行发放商业贷款等多个方面。未来，城中村改造货币化安置与房票安置结合，同时加大房票安置补贴力度等，提升居民选择房票的积极性，或是重要方向。”陈文静告诉第一财经。
房票安置，是一种在货币补偿基础上、具有自主选择权的产权调换补偿安置方式，一方面有利于缩短安置周期、节省过渡费用，满足群众多样化居住需求，另一方面有利于化解存量住房库存，促进房地产市场平稳健康发展。
据中指研究院不完全统计，2024年以来，超90城（区）鼓励采用房票安置方式对拆迁安置户实施安置。同时，与往年相比，出台房票安置政策的城市能级提升，2024年广州、上海、北京均有部分区域落地房票安置政策，加快城中村改造工作的推进。
以江省为例，目前当地13个设区市均建立了房票安置政策体系。最开始，当地房票可购买的房源，是周边区域闲置的已经建好的安置房。后来，各地将一部分商品房源划入可选范围。现在，房票安置不仅房源更加丰富，还能跨区选房。
江苏省住房城乡建设厅相关负责人说，下一步，该厅将指导地方结合实际进一步优化完善房票安置政策，重点在提高持票购房补贴比例、打通跨区使用堵点、扩大新房可选范围等方面持续发力，在着力优化存量中更好满足人民群众的需求。
展望2025年，各地城中村改造、乃至城市更新的工作力度将持续加大。吴建钦表示，城市更新不仅是新型城镇化高质量发展的必然要求，也是扩大内需，稳投资、促消费的重要抓手。后续各部门及各地有望进一步出台支持性政策，推动城市更新进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的黄金发展期。
从资金层面看，吴建钦认为，2025年专项借款对城中村改造的支持力度将进一步加大；同时，相关社会资金支持模式也将更加丰富，除了政策性银行的专项借款积极发力外，专项债、商业银行贷款、城市更新基金、财政贴息，以及有实力的企业投资等更多元化的资金支持方式也将进一步发力。
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孙梦凡
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